Просторот и градот

Купувајте земјиште, советуваше Марк Твен, нема повеќе да го прават. Всушност, земјиштето и не е толку ретко: сето население на Америка може да се собере во Тексас и секое домаќинство да има по речиси половина хектар за уживање. Она што ги тера цените до небо е судирот помеѓу здивената побарувачка и ограничениот достап до простор во големите градови како Лондон, Мумбаи и Њујорк. Во изминатите десет години, цените на недвижностите во Хонк Конг скокнаа за 150 проценти. Куќа во Мајфер, во централен Лондон, денес може да достигне до 55 илјади финти за квадратен метар. Квадратна милја (2,5 квадратни км.) и куќа на Менхетен чини 16,5 милиони долари.

Па дури и во овие големи градови, осукдноста е вештачка. Регулаторните ограничувања на висината и густината на градбите ја осиромашуваат понудата и ги надувува цените. Неодамнешна анализа на академици од Лондонската шпкола за економија процени дека регулативите за користење на земјиште во лондонски Ветсенд ги надуја цените на канцелариските простори за 800 проценти; во Милано и Париз правилата ги надуваа цените за околу 300 проценти. Повеќето од огромните вредности заробени кај сопствениците постојат заради тоа што е скоро невозможно да се градат нови канцеларии кои ќе бидат конкуренција на овие профити.

Цената на овие пренадуени пазари е висока, воглавно заради нивното влијание врз индивидуалците. Високите цени на куќите ги селат работниците кон поефтии, но помалку продуктивни места. Според една студија, вработеноста во Беј ериа околу Сан Франциско би била пет пати повисока отколку што е, но со тесни ограни.увања на градење. Додадете ги овие цени на загубените заработувачки и на нереализираниот човечки потенцијал, и цифрите стануваат вртоглави. Укинувањето на сите бариери за урбан раст во Америка може да го подигне БДП-то на земјата помеѓу 6,5 и 13,5 проценти, или за околу 1 до 2 трилиони долари. Тешко е да се замисли некоја друга политика која може да направи толкав приход.

Метрополите спречуваат

Два дамнешни трендови доведоа до ваков фрагментиран пазар. Една е повампирувањето на градот како централен котел во машината на глобалната економија. Во 20-иот век, опаѓањето на транспортните трошоци ја ослабеа гравитациската сила околу градот; во 21- иот век дигиталната револуција ја обнови.

Индустриите засновани на знаење како што се технологиите и финансиите, доведоа до кластерирање на работници кои споделуваат идеи и експертизи. Како резултат на тоа, економиите и населението на метрополите како Лондон, Њујорк и Сан Франциско на тоа отскокнаа.

Она што овие градови не успеаја да го повратат е нивната историска способност да се шират, со цел да ги вдомат сите оние кои сакаа таму да дојдат. Постои добра причина за тоа: непопречениот урбан раст на крајот на 19-иот век ги засили криминалот и болестите. Оттука и вториот тренд, проширувањето на зелени појаси и правила за зонирање. Во голем дел од минатиот век, правилата за користење на земјиште толку се натрупаа што да се добие дозвола за планирање е потешко отколку да се дојде до такси во врнежливо попладне. Лондон има строги правила со кои се спречуваат нови градби кои блокираат поглед кон катедралата Сент Пол. Планот на Гугл да изгради станбнена населба на нивниот кампус Маунтин вју во Силиконската долина, сопре на основата дека жителите можеби ќе чуваат миленици, што може да им наштети на локалната популација на буфови. Жителите кавгаџии на негусто населените области можат да ги користат правила за планирање за се, од нивото на осветленост до паркинг просторите за да блокираат некаков план за изградба.

Ова е и добро, можеби некој ќе рече. Патиштата и градовите кои се железнички крстопати веќе крцкаат под притисокот на растечкото населнеие. Спуштањето на цените на недвижностите удира врз неколкуте правци во натрупувањето на богатствата кое сеупте е можно кај средната класа. Претпазлив пристап кон развојот е најправилниот начин да се зачуваат јавните простори и наследството на градот: дајте им шанса на економистите и тие веднаш ќе го поплочат Централ парк.

Колку и успешно да поминуваат овие аргументи на состаноците за локално планирање, тие имаат воља за поблизок надозр. Сопствеништвото на куќа не е посебно егалитарно право. Многу домаќинства плаќаат повисока цена заради други повибрантни места. Не е случајно што стапката на сопствени куќи во метрополските области на центарот на Детроит, која изнесува 71 проценти, е доста повидока од 55-те проценти во трендовскиот Сан Францциско. Не мора да градите шума или облакодери за повеќе луѓе да си дојдат до свој дом во големите градови. Сан Франциско може двојно да се собере и да остане два пати помалку густо населен од Менхетен.

Грешки во имотите

Кодовите за зонирање се смислени како начин да се балансира помеѓу социјалните добра на растот, попродуктивен град и приватни трошоци кои растот понекогаш ги наметнува. Но правилата за сопственост на земјиште прерасна во нешто по погубно: механизам преку кој земјопоседницте им се предаваат и на неоправданите загуби и средствата кои треба да спречат други да практикуваат контрола над нивната сопстевност. Дури и мали чекори да за се создаде поздрав баланс помеѓу приватното и јавното добро, може да донесе слатки приходи. Законодавците треба да се фокусираат на две нешта:

Прво, треба да овозможи одлуките за планирања во градовите да одат од горе надолу. Кога одлуките се носат на локално ниво, правилата за земјосопствеништво се построги. Посебни општини добиваат помалку од бенефитите од поголемото метрополско населние (работа и даноци), отколку оптеретеноста со трошоци (блокирани погледи и закрчени улици). Поместувањето на одлуките за изградба на куќи на градско ниво може да значи дека тежината ќе се стави на бенефитите од растот. Било какви рестрикции за изградба кои ќе ги укине еден дистрикт треба да се пресликаат се повеќе и на други места, па така градот во целина се заснова на својот буџет за раст.

Второ, владата треба да наметне повисоки даноци на вребноста на земјиштето. Во повеќето богати држави, даноците на вредноста на земјиштето многу малку придонесуваат во вкупните приходи. Даноците на земјиште се ефиаксни. Тие тешко се избегнуваат: не можете да напикате земјиште во банкарски сеф во Луксембург. Онаму каде повисоки даноци на имот можат да обесхрабрат инвестиции, повисоките даноци на земјиште создават иницијатива да се развијат други неискористени локации. Даноци на вредноста ан земјиштето исто можат да помогнат во привлекување на новодојденци. Новите инфраструктури ја подигаат цената на соседните земјишта; автоматски изразено преку приходи – што ќе помогне да се платат подобрувањата.

Ниту подоброто зонирање, ниту пак даноците на земјиште се лесни да се спроведат. Тие се логистички пречки, како и пристапот до вредноста на земјиште кое нема сопственик. Уште потешки се политиките. Но политички лизгави прблеми се најголемата сопка. Само малкумина им нудат на луѓето кои ќе ги решат овие проблеми награда од трилион долари.

Republika.mk - содржините, графичките и техничките решенија се заштитени со издавачки и авторски права (copyright). Крадењето на авторски текстови е казниво со закон. Дозволено е делумно превземање на авторски содржини (текст и фотографии) со ставање хиперлинк до содржината што се цитира.